10月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2024年第三季度北京房地产市场追忆》指出，2024年第三季度，北京办公楼市场新兴区域主导，市场去化旯旮改善，超甲级和中枢市场调度，带动房钱加速下行；零卖物业市场高端品牌需求疲软，子民奢华无间发力，市场房钱步入下行通说念；仓储物流市场方面，北京市场需求遇冷，房钱跌幅加重，环京需求无间开释；商务园区市场TMT行业调度无间，全市仅两个子市场正吸纳，全体房钱下行，中关村(000931)软件园等子市场跌幅收窄；物业投资市场中往还板块更显多元化，中枢区域财富成交放量。
一、优质办公楼市场
——新兴区域主导，市场去化旯旮改善，超甲级和中枢市场调度，带动房钱加速下行
2024年第三季度，北京办公楼市场未录得新格式委派。季度新租往还面积总量环比增长49%，但较前年同期仍低7%。扩租需求陆续放缓，搬迁行动进一步主导新租市场，占新租总面积比重环比提高11个百分点至82%。近七成的搬迁需求面积以望京、CBD、通州和丽泽四个子市场为贪图地。搬迁动线以同区内换迁为主，跨区搬迁则多迁入丽泽、奥体和望京等子市场。企业租出决议仍侧重于空间优化和成本戒指。从行业来看，金融科技、基金和保障类佃户激动金融行业重回需求首位；TMT保持安详，位列第二，平台互联网和软件开发类佃户照旧活跃；专科处管事陆续位列需求第三位。其他板块中，快消品、动力化工和新动力、芯片半导体及医疗器械等细分鸿沟的需求活跃度环比提高。
各区政府及国有企业业主带领对接资源，激动数笔一万普通米以上新租往还驱散。全市净吸纳量环比提高160%达12.5万普通米，其中86%由新兴区域孝敬。丽泽、石景山、通州等新兴子市场楼宇凭借性价比上风蛊惑来自区内和区外的佃户升级换迁。非连合区位近两年入市的新格式亦有去化。受企业缩减办公面积或以成本为贪图的外迁行动影响，金融街(000402)、CBD等中枢子市场高房钱楼宇的佃户稳固性和去化均濒临挑战。此外，望京、燕莎和东二环子市场受退租和左近区域竞争压力的影响，净吸纳量均录得负值。
全体空置率环比下降0.7个百分点至21.0%，但市场需求增量不及，以价换量的时局无间，全市平均房钱降幅走阔，成交面价一样本比环比下落3.1%至每月每普通米265.8元。佃户议价才略增强，挤压高房钱楼宇的溢价空间，季内超甲级办公楼和中枢区域调度幅度较大。
世邦魏理仕华北区参谋人及往还处事 | 办公楼 |佃户部隆重东说念主袁慧 指出：“将来六个月，瞻望中关村、丽泽和石景山区域将迎来近39万普通米的优质办公面积。受新增供应影响，全市空置率瞻望会小幅抬升。世邦魏理仕最近发布的《2024中国区办公楼佃户访问》露馅，企业将来三年选址策略呈现节降租出和装修成本、改善区位和配套处事、提高空间效果和体验、加速“向绿而行”等多元化诉求，对业主财富科罚的概括才略建议更高条目。”
二、 优质零卖物业市场
—— 高端品牌需求疲软，子民奢华无间发力，市场房钱步入下行通说念
2024年第三季度，恰逢国庆黄金周前夜，北京零卖物业市场迎来通州首开万象汇在意启幕，以超高开业率为都门副中心再注买卖新活力。全市季末空置率环比小幅下滑至7.2%。
本年前八个月，北京餐饮和商品零卖收入分辩下落4.6%和0.5%，大部分奢华者关于可选奢华日趋严慎。以高端奢华(包括零卖、餐饮)为首的新增需求发达低迷，营业发达欠佳的高端连锁品牌大多通过调改或闭店来降本增效。如某海外餐饮品牌关闭宇宙14家分店，其中4家在北京。而轻奢品牌在中枢及次级商圈都减速开店步履，使得衣饰鞋包业态全体新增店铺占比环比同比双降至22%。此外，传统超市类业态仍在深邃求存，之外围商圈为首升级转型或闭店较多。但另一方面，定位子民奢华的零卖和餐饮业态无间发力，并成为业主品牌调改合格式导流首选，其中平价餐饮及小吃快餐(如韩式拌饭、日式寿司、辣味小炒)新店数目占比录得同比、环比双增长。而烘焙甜品及咖啡茶饮业态比拟之前的连锁膨胀则愈加珍重于首店布局，举例九十葉、古早万丹、Paper Stone Bakery、爷爷泡的茶等。如嗨特购、好特卖等品牌扣头店及KKV等杂货礼品蕴蓄店等业态愈发受群众宽饶。
凭据季内发布的各打开发商财报，多个标杆格式销售额或房钱收入同比有不同进程下降。全市购物中心首层平均房钱一样本比环比下落0.7%至每天每普通米31.4元，其中中关村、望京、西单、CBD商圈降幅相对显然，而王府井(600859)、三里屯、奥体商圈发达恰当。品牌或装修调改中的格式房钱生动度加大，以蛊惑品性和驰名度更大的品牌。
世邦魏理仕华北区参谋人及往还处事部 | 买卖隆重东说念主宋津楼 示意：“将来六个月，北京仍将有多家头部买卖地产开发商格式在非中枢商圈开业，带来瞻望约96万普通米的新增供应，其中不乏新建格式如海淀大悦城(000031)、昌平沙河万达广场以及校阅更新格式如昌平超等合生汇·西区、龙玥城、朝外THE BOX B座等。新商圈加速崛起的同期，老市场升级焕新仍将是北京零卖物业市场的主旋律，而怎样凭借改造的运营想路，精确把合手奢华者偏好，迭代升级业态组合，将对格式“升维”起到要津作用。”
三、仓储物流市场
—— 北京市场需求遇冷，房钱跌幅加重，环京需求无间开释
2024年第三季度，北京无新增高标仓储物流格式。新增需求疲软，成交量环比下降25%，市场存量可租面积去化深邃。从市场成交看，佃户从性价比较低的区域或格式换迁至此前最初下调房钱的中枢区域格式，及以降本为主导的缩减、外溢行动较为大都。净吸纳量流畅第三个季度为负值达-3.8万普通米，空置率再攀历史最高点至24.4%。以供应链及协议物流企业为代表的第三方物流占新租总面积的51%，开荒等制造业及日化等奢华品亦有发达。由于区位及价钱等概括上风，进修子市场通州、马驹桥活跃度相对较高；而大兴京南的佃户流失最显然。
全市平均房钱加速下行，一样本比环比下降4.1%至每月每普通米51.9元，各子市场齐有不同进程下滑。平谷马坊、顺义其他、大兴京南等空置率较高的子市场领跌；顺义空港、马驹桥等传统中枢子市场跌幅较小。
廊坊本季度在广阳及永清有新增格式委派，共计27.3万普通米。以价换量策略无间引发市场活力，制造业、第三方物流分辩录得新租占比33%及27%。季内净吸纳量录得28.4万普通米，环比提高56%，由近京子市场固安领跑，半数以上子市场净吸纳量达4万普通米以上，全市空置率无间走低。
天津本季度无新增格式委派，新增需求发达无间回暖，第三方物流占新租总面积的67%，同等到环比双增长。季内净吸纳量录得26.4万普通米，环比高潮8.3%，武清发达最好。全市空置率无间下行。
世邦魏理仕华北区参谋人及往还处事部 | 产业地产隆重东说念主王晨霞 示意：“将来六个月，北京瞻望将有42万普通米的新增格式委派，同期廊坊、天津两地瞻望将整个委派60万普通米。其中离北京主城区位于40-70公里圈层的北京平谷马坊和廊坊安次较密集，这一圈层的各子市场在成为佃户仓储布局要点的同期，房钱也将濒临较大的下行压力。近期发布的《京津冀物流协同发展汇报》中指出，跟着京津冀物流产业协同发展束缚加速，物流市场限制大幅增长，物流蕴蓄愈加完善，区域里面联运水平快速提高，束缚为电商物流和快递行业空间口头要紧变迁创造机遇，灵验助力都门仓储物流市场高质地发展。”
四、 商务园区市场
—— TMT行业调度无间，全市仅两个子市场正吸纳，
全体房钱下行，中关村软件园等子市场跌幅收窄
北京商务园区市场2024年第三季度录得一个新格式好意思满委派，该格式为位于亦庄经开区的带有出产功能的复合型生物医药专项园区，为市场新增约3.9万平米的优质产业空间。
本季度由于以TMT为主的企业因组织架构、业务等方面的调度陆续出现面积整合腾退的气象，使得全体市场季内净吸纳量录得历史新低-6.3万普通米。新租需求有限，从行业来看，需求引擎TMT板块陆续在房钱下行、可选面积加多的环境下开释升级搬迁需求，新租需求占比录得近50%，尤其激动泛中关村集群优质空间的去化；医药健康板块新租活跃度较前年同期呈现放缓，但收货于亦庄经开区部分格式录得面积去化，该板块新租占比录得20%仍稳居第二；体裁文娱类企业在电子城(600658)子市场亦有发达，开释搬迁、扩租需求，新租占比跃居第三录得12%。分子市场来看，全市仅中关村软件园平和义录得正吸纳，电子城受到互联网游戏企业大面积整合腾退的影响，丰台科技园及亦庄经开区受到新租放缓、已有佃户到期不续或整合减轻的影响，三个子市场净吸纳量均低于-2万普通米。
全市商务园区房钱报价一样本比下降1.1%至每月每普通米150.8元。进程前一轮不少优质格式和区域的大幅调度，大部分项贪图房钱差距缩减，本季度房钱跌幅环比小幅收窄。但位于东升、电子城等区域的少数格式房钱仍居高位，在去化压力和其他格式竞争下房钱仍有下行压力。
世邦魏理仕华北区董事总司理刘焕丽 示意：“将来六个月，北京商务园区市场瞻望会迎来逾48万普通米新增供应，波及中关村软件园、亦庄经开区以及大兴等子市场，其中生命科学专项园区体量占比近六成。医药健康动作北京高精尖守旧产业之一，近期陆续发布《北京市加速合成生物制造产业改造发展行径贪图(2024-2026年)》、《北京市加速合成生物制造产业改造发展多少措施》等利好策略，姿色产业发展蓝图的同期建议了多项具体维持策略以助力产业改造和产业全链条发展，亦为产业载体带来积极信号。”
五、 物业投资市场
—— 往还板块更显多元化，中枢区域财富成交放量
2024年第三季度，北京物业投资市场往还一共录得九笔往还，共计往还总和43.4亿元，环比和同比分辩下滑64%和73%。
本季度往还物业类型更显多元化且漫衍较为平均，零卖物业和纯办公板块分辩占总往还额的28%和20%。收货于奢华基础要领公募REITs的扩容，零卖物业板块的往还活跃度迟缓有所提高，具有代表性的往还为旧宫镇中枢区的万科广场被收入中信金石、泰康东说念主寿和万科共同开发的Pre-REITs“中信万科奢华基础要领基金”中，该格式具有紧邻地铁站、定位处事于周边居住东说念主群的社区型购物中心、品牌业态进修、出租率高档特质，反应现时奢华基础要领REITs的财富类型偏好。另外两笔零卖板块往还分辩为一万普通米附近的中高端社区裙楼和散售商铺，均被财富科罚类企业廉价购入。纯办公板块往还略放缓，录得的三笔往还均为企业出售私用办公财富，其中两笔被拍卖出售，另外一笔则被财富方位区域的城投平台回购。
季内约一半往还额均来自中枢区域，其中包括季内往还金额最大的位于东城区的新建商办概括体崇文门新景商务楼，被中外合办教训机构购入私用。从买家类型来看，除了私用型买家，以投资为贪图的企业买家在财富价钱松动的环境下保持活跃；险资录得两笔往还，分辩为公寓和仓储物流类财富，其中北京出现高标仓成交为比年所荒凉。
在优质财富无间放量以及财富价钱陆续下行的环境下，中枢财富关爱度愈发提高。尽管个别板块净吸纳量环比略有改善，但全体市场租出需求仍然偏弱，各板块成本化率再度走扩。
世邦魏理仕华北区投资及成本市场部隆重东说念主李浩示意：“奢华和产业类REITs关联板块资金活跃度显然，季内又有中信万科奢华基础要领和中金亦庄产业园顽固式基础要领等基金落地，为市场往还注入新的活力。跟着九月底降准、降息以及房地产等关联刺激策略的陆续颁布，将来瞻望优质中枢财富会进一步加强投资者的利差蛊惑力，有望激动更多往还落地。”